Mietvertrag
Bevor man den Mietvertrag unterschreibt, sollte man sich jedenfalls Klarheit darüber verschaffen, in welchen Anwendungsbereich der Mietvertrag fällt, denn dies ist die Grundlage, welche Mieterrechte man als Mieter*in hat und wie gut geschützt Sie als Mieter*in sind. Hier unterscheidet man zwischen Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), Teilanwendungsbereich des MRG oder vollkommene Ausnahme vom MRG. Hier kommt dann das Allgemein Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) zur Anwendung. Kurz gesagt: Unterliegt der Mietvertrag dem MRG, hat man auch guten Mieterschutz, unterliegt er dem MRG nicht, hat man als Mieter*in die schlechtere Rechtsposition bzw. weniger Schutz.
Welchem Anwendungsbereich der Mietvertrag unterliegt, wird im § 1 MRG geregelt und entscheidet somit die unterschiedlichen Rechte und Pflichten von Vermieter*in und Mieter*in. Zusätzlich ist noch der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages und die jeweilige Gesetzeslage (Novellierung) zu beachten.
Vollanwendungsbereich
Altbauten
• Mietwohnungen in Gebäuden, die vor dem 01.07.1953 errichtet wurden und mehr als zwei Mietgegenstände haben
• Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor dem 09.05.1945 errichtet wurden und mehr als zwei Mietgegenstände haben
Geförderte Neubauten
• Wohnungen in gefördert errichteten Mietwohnungshäusern mit mehr als zwei Mietgegenständen
Für Miet- bzw. Nutzungsverträge über „Genossenschaftswohnungen“ – das sind Wohnungen in Häusern, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung (BGV) errichtet, oder zum Zwecke einer Sanierung größeren Umfanges erworben wurden, gelten die speziellen Vorschriften des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG).
Teilanwendungsbereich
• Ein- bzw. Zweifamilienwohnhäuser, wenn der Mietvertrag vor dem 01.01.2001 abgeschlossen wurde
• Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens auf Grund einer nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die nach dem 31.12.2001 mit der Abrede vermietet wurden/werden, dass darin – zum Teil oder zur Gänze – durch den/die Hauptmieter*in eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet wird
• Mietgegenstände in freifinanzierten Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 30.06.1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden (Neubauten, die ohne Verwendung öffentlicher Wohnbauförderungsmittel errichtet wurden)
• Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden
• Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf Grund einer nach dem 30.09.2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden
Folgende Bestimmungen des MRG kommen hier zur Anwendung:
• Die Regeln über das Mietrecht im Todesfall (Eintrittsrecht naher Angehöriger nach dem Tod der Mieterin/des Mieters; §14)
• Die Vorschriften über die Befristung und die Kündigungsschutzbestimmungen
Kein Anwendungsbereich
• Ein- bzw. Zweifamilienwohnhäuser, wenn Mietvertrag nach dem 01.01.2001
• Dienst-, Natural- und Werkswohnungen
• Ferienwohnungen und auf max. sechs Monate befristete „Zweitwohnungen“
• Beherbergungsunternehmen und Heime (z.B. Studenten, Lehrlinge etc.)
• Wohnungen, Räume von einer karitativen oder humanitären Organisation
Derartige Mietverhältnisse fallen völlig aus dem Schutzbereich des MRG heraus, sie sind zum Beispiel von der Vermieterin/vom Vermieter frei kündbar. Hier gelten nur die Vorschriften des ABGB. So kann bei einem befristeten Mietvertrag der/die Mieter*in das Mietverhältnis vor Ablauf der vereinbarten Zeit nicht kündigen, außer diese Möglichkeit wurde ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart. Für diese Objekte gibt es auch keine Mietzinsbegrenzungen (außer die wenig praktischen Grenzen des Wuchers oder der „Verkürzung über die Hälfte“ nach dem ABGB).
