Wertsicherung des Mietzinses

Unter Wertsicherung des Mietzinses ist dessen Anpassung an die Inflationsrate zu verstehen.

Vor allem bei unbefristeten Mietverträgen und Mietverträgen mit langer Befristungsdauer ist eine Wertsicherung des vereinbarten Mietzinses für VermieterInnen wichtig, damit es zu keiner Entwertung des ursprünglich festgesetzten Mietentgelts durch die allgemeine Teuerung (Inflation) kommt.

Zur Anpassung des ursprünglichen Mietzinses kommt es aber nicht automatisch. Voraussetzung dafür ist fast immer eine vertragliche Wertsicherungsklausel.

Nur ausnahmsweise ist eine Erhöhung des Mietzinses auch ohne Wertsicherungsklausel zulässig und zwar bei Wohnungsmiete in folgenden Fällen:

• wenn nach dem Mietrechtseintritt naher Angehöriger der Mietzins nach § 46 Abs. 2 MRG zur Anwendung kommt.
  
  
• wenn bei alten, sehr günstigen Mietverträgen aus der Zeit vor 1994 inzwischen der „Mindestmietzins“ nach § 45 MRG eingehoben wird.

Das Gesetz lässt verschiedene Modelle vertraglicher Wertsicherungsklauseln zu, die allerdings in „beide Richtungen“ beweglich sein sollten (Inflation und Deflation). Wertsicherungsklauseln knüpfen in aller Regel an einen Verbraucherpreisindex (VPI) an und sehen vor, dass der vereinbarte Hauptmietzins nach Maßgabe von VPI - Veränderungen später angepasst werden darf.

Oft sehen diese Klauseln vor, dass Schwankungen des VPI außer Betracht bleiben, solange nicht ein gewisser Schwellenwert (z.B. 5 Prozent) erreicht bzw. überschritten wird. Für manche Mietzinsmodelle geben aber bereits gesetzliche Regelungen zu beachtende Schwellenwerte oder zeitliche Intervalle für die Anpassungen verbindlich vor.

Die Verbraucherpreisindices werden von der Statistik Austria geführt und aktualisiert. Infos zum Verbraucherpreisindex (VPI) finden Sie  hier.

Die Veränderungen der VPI und der damit verbundenen Mietzinsbeträge können mit dem  Online-Wertsicherungsrechner des Statistischen Zentralamtes einfach ermittelt werden. Dieser Rechner kann auch vereinbarte Schwellenwerte für die Wirksamkeit einer Veränderung berechnen, z.B. Veränderungen ab 5 % oder sonstige Prozentsprünge. Dabei verwendet dieser Online-Rechner den Wert der letzten Erhöhung stets als Ausgangsbasis für das Erreichen des nächsten „Indexsprungs“.

Für die Eigenberechnung von Indexveränderungen kann folgende Formel verwendet werden:

• neuer Indexwert : ursprünglicher Indexwert x 100 – 100 = Veränderung in %
  
  Beispiel: Um wieviel Prozent hat sich der VPI 2010 im Zeitraum Mai 2013 bis November 2013 verschoben?
  108,5 : 108,1 = 1,0037 x 100 = 100,37 – 100 = 0,37 %

Das Statistische Zentralamt empfiehlt für die Eigenberechnung, Veränderungsraten stets auf eine Dezimalstelle zu runden (in diesem Beispiel also auf 0,4 %) und Geldbeträge auf zwei Dezimalstellen.

Eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund der Wertsicherung kann grundsätzlich nur bei Vorliegen einer vertraglichen Wertsicherungsklausel erfolgen. (Ausnahmen finden Sie unter dem Punkt Was bedeutet Wertsicherung des Mietzinses?)

Überschreitet eine Mietzinserhöhung aufgrund der Wertsicherung eine gesetzliche Mietzinsobergrenze, dann ist die Erhöhung hinsichtlich des übersteigenden Betrages unwirksam. Zu beachten ist die Frist zur behördlichen Überprüfung der Anhebung. Diese beträgt bei unbefristeten Hauptmietverhältnissen drei Jahre ab dem Einlagen des Erhöhungsbegehrens bei der Mieterin/dem Mieter.

Im Bereich der gesetzlichen Mietzinsobergrenzen des § 16 Mietrechtsgesetz (MRG) gibt es strenge Formvorschriften für die Geltendmachung der Wertsicherung, die von der Vermieterin/dem Vermieter einzuhalten sind (§ 16 Abs. 9 MRG):

• Die Geltendmachung der Wertsicherung muss von der Vermieterin/dem Vermieter mit einem Schreiben erfolgen, eine eigenhändige Unterschrift ist jedoch nicht erforderlich. Darin muss das Erhöhungsbegehren und entweder der neue Mietbetrag oder der Anhebungsbetrag enthalten sein. Eine detaillierte Berechnung ist aber nicht erforderlich.
  
  
• Das Schreiben mit dem Erhöhungsbegehren darf frühestens nach dem „mietrechtlichen Wirksamwerden“ der jeweiligen Änderung abgesendet werden. Beim Richtwertmietzins bedeutet dies: das Absenden ist erst ab Anfang April - nunmehr in jedem ungeraden Kalenderjahr - wirksam und deshalb kann die Erhöhung bei laufenden Mietverträgen frühestens ab Mai eintreten. In den anderen Fällen kann das Absenden des Schreibens frühestens am Monatszweiten des vierten Monats nach dem Monat erfolgen, für den der auslösende Indexwert vorliegt; die Erhöhung wirkt dann erst noch ein weiteres Monat später. Ein „verfrühtes“ Schreiben ist nicht verbindlich und begründet keine Erhöhung.
  
• Das schriftliche Wertsicherungsbegehren muss überdies spätestens vierzehn Tage vor dem Erhöhungstermin bei der Mieterin/dem Mieter einlangen. Bei einem verspäteten Schreiben tritt die Erhöhung erst einen Monat später ein. Eine rückwirkende Wertsicherung für die Vergangenheit ist hier ausgeschlossen.

Bei freiem Mietzins und bei Untermiete kann ein erhöhter Mietzins aufgrund einer Wertsicherung hingegen auch bis zu drei Jahren noch rückwirkend verlangt werden.

Eine Anpassung des vereinbarten Hauptmietzinses hinsichtlich der Inflationsrate ist grundsätzlich nur auf Basis und nach Maßgabe einer vertraglichen Wertsicherungsklausel möglich. Die Vertragsfreiheit findet aber dort Grenzen, wo eine Klausel in Vertragsformularen gröblich benachteiligend ist, z.B. bei unsachgerechter einseitiger Benachteiligung.

Meist wird eine Wertsicherungsklausel verwendet, die zu Veränderungen des vereinbarten Betrages nach Maßgabe von VPI-Änderungen berechtigt, sobald ein gewisser Schwellenwert erreicht bzw. überschritten wird (z.B. 5 Prozent). Üblich sind aber auch andere Klauseln, z.B.: Der Mietzins wird einmal jährlich im Verhältnis des Jahresdurchschnittswertes eines VPI angepasst.

• Für den freien Hauptmietzins gibt es keine gesetzlichen Formerfordernisse zur Geltendmachung der Wertsicherung. Die Anhebung des Mietzinses richtet sich ausschließlich nach Maßgabe der vertraglichen Wertsicherungsklausel und kann auch bis zu drei Jahren rückwirkend erfolgen.
  (Die Mietzinsbildung ist grundsätzlich frei, wenn das Mietverhältnis nicht in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt: § 1 Abs. 2 und 4 MRG.)
  
  
• Beim angemessenen bzw. ortsüblichen Hauptmietzins gemäß § 16 Abs. 1 MRG darf überdies die jeweils im Anhebungszeitpunkt bestehende gesetzliche Mietzinsobergrenze für den Mietvertragsneuabschluss nicht überschritten werden. Es gelten die gesetzlichen Formerfordernisse für das Anhebungsbegehren, eine rückwirkende Wertsicherung ist hier ausgeschlossen.

Zur Anpassung der Richtwerte kommt es grundsätzlich jedes zweite Jahr immer mit 1. April.

Die Bekanntgabe der aktuellen Richtwerte erfolgt offiziell mit der Kundmachung durch das Bundesministerium für Justiz. Die letzte Erhöhung der Richtwerte erfolgte mit 1. April 2019. Für Wien ergab sich eine Erhöhung um 4,12% des Richtwertes von 5,58 Euro auf 5,81 Euro.

Mit einer geeigneten vertraglichen Wertsicherungsklausel und unter Einhaltung der gesetzlichen Formerfordernisse kann der erhöhte Mietzins frühestens ab Mai 2019 begehrt werden. Eine rückwirkende Wertsicherung ist hier ausgeschlossen. Für Neuvermietungen gelten die neuen Richtwerte bereits ab 1. April 2019.

Der Vermieter muss ein schriftliches Erhöhungsbegehren an die Mieterin/den Mieter richten. Dieses muss spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin bei der Mieterin/beim Mieter einlangen. Für den Zinstermin 5. Mai 2019 muss das Erhöhungsbegehren daher spätestens am 21. April 2019 einlangen. Bei späterem Erhalt wird die Erhöhung erst zum nächsten Zinstermin (zu dem die 14-Tagesfrist eingehalten wird) fällig.

 Die nächsten Anpassungen der Richtwerte erfolgen 2021 und 2023.

Die Beträge beim Kategoriemietzins sind aufgrund einer gesetzlichen Regelung an den VPI 2000 gekoppelt. Zur Erhöhung der Beträge kommt es bei Überschreitung des Schwellenwertes von 5 Prozent gegenüber der jeweils letzten Erhöhung. Die offizielle Kundmachung der aktuellen Kategoriebeträge erfolgt durch das Bundesministerium für Justiz.

Die Kategoriebeträge erhöhten sich zuletzt mit 1. Februar 2018.

Die aktuellen Beträge lauten:

• Kategorie A: 3,60 Euro
• Kategorie B: 2,70 Euro
• Kategorie C und D brauchbar: 1,80 Euro
• Kategorie D unbrauchbar: 0,90 Euro

Bei einer geeigneten vertraglichen Wertsicherungsklausel und unter Einhaltung der gesetzlichen Formerfordernisse, konnte bei laufenden Verträgen der erhöhte Mietzins frühestens ab 5. März 2018 begehrt werden. Eine rückwirkende Wertsicherung ist hier ausgeschlossen.

Für die Neuvermietung von Kategorie D-Wohnungen gelten die neuen Beträge bereits ab 1. Februar 2018.

Die Beträge beim Mindestmietzins sind an den VPI 2000 gekoppelt. Zur Erhöhung der Beträge kommt es bei Überschreitung des Schwellenwertes von 5 Prozent gegenüber der jeweils letzten Erhöhung. Die offizielle Kundmachung der Kategoriebeträge erfolgt regelmäßig durch das Bundesministerium für Justiz.

Die Beiträge erhöhtn sich zuletzt mit 1. Februar 2018.

Die aktuellen Beträge lauten:

• Kategorie A: 2,39 Euro
• Kategorie B: 1,80 Euro
• Kategorie C und D brauchbar: 1,20 Euro
• Kategorie D unbrauchbar: 0,90 Euro

Die Erhöhung des „Mindestmietzinses“ durch die Vermieterin/den Vermieter ist auch ohne vertraglicher Wertsicherungsklausel zulässig. Bei Einhaltung der gesetzlichen Formerfordernisse konnte der erhöhte Mietzins frühestens ab März 2018 begehrt werden. Eine Wertsicherung für die Vergangenheit ist hier ausgeschlossen.

Sind nahe Angehörige einer Hauptmieterin/eines Hauptmieters gemäß § 12 MRG oder § 14 MRG in ein am 1.3.1994 bestehendes Mietverhältnis eingetreten und gilt seither ein Mietzins nach § 46 Abs. 2 MRG, kommt eine Anhebung dieses Mietzinses auch ohne vertragliche Wertsicherungsklausel in Betracht.

Der hier höchstzulässige Deckelungsbetrag (wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragseintritts der Kategorie A oder B entsprach) hat sich zuletzt mit 1. Februar 2018 auf 3,60 Euro erhöht.

Bei Einhaltung der gesetzlichen Formerfordernisse konnte der erhöhte Mietzins frühestens ab März 2018 begehrt werden. Eine Wertsicherung für die Vergangenheit ist hier ausgeschlossen.

Eine Anhebung des Untermietzinses wegen Wertsicherung kommt immer nur nach Maßgabe einer entsprechenden vertraglichen Wertsicherungsklausel in Betracht.

Für die Geltendmachung der Wertsicherung bestehen keine gesetzlichen Formvorschriften. Auch eine rückwirkende Geltendmachung von Wertsicherung ist bis zu drei Jahren grundsätzlich möglich.

Soweit für Untermietverhältnisse gesetzliche Mietzinsobergrenzen bestehen, dürfen diese durch eine Anhebung aufgrund der Wertsicherung allerdings nie überschritten werden. Die Erhöhung hinsichtlich des übersteigenden Betrages ist unwirksam.

Weitere Informationen zur Überprüfung des Untermietzinses im Anwendungsbereich des MRG finden Sie unter dem Punkt Überprüfung der Wertsicherung

Ob eine Wertsicherung den gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Form und  Mietzinsobergrenzen entspricht, wird auf Antrageines/einer MieterIn im besonderen wohnrechtlichen Außerstreitverfahren geprüft.

In Wien ist zunächst ein Antrag auf Überprüfung bei derSchlichtungsstelle einzubringen. Dieses Verfahren ist kostenlos. Bei Weiterführung des Außerstreitverfahrens vor den Gerichten besteht aufgrund der gerichtlichen Kostentragungsregeln ein Kostenrisiko für die Verfahrensparteien.

Leistungsansprüche wie Rückforderungen und ausschließlich vertragliche Ansprüche sind im streitigen Verfahren mittels Klage beim Bezirksgericht anhängig zu machen.