Elektroanlagen in Wohnungen

Alle für den Betrieb bestimmte ortsfeste Elektroanlagen müssen allgemein dem Elektro­technikgesetz (ETG) und den dazu ergangenen Verordnungen entsprechen.

Dies gilt für Elektroanlagen in allen Arten von Räumlichkeiten, wie z.B. in Wohnungen, Geschäften oder sonstigen Räumen unabhängig von der Nutzungsform. Es ist egal, ob die Objekte vermietet, von EigentümerInnen selbst genutzt oder sonst in irgendeiner Form zur Nutzung überlassen sind.

Auf bestehende elektrische Anlagen sind die im Zeitpunkt ihrer Errichtung geltenden Sicherheitsvorschriften weiterhin anzuwenden (Bestandschutz gem. § 4 Abs. 1 ETG). Bei wesentlichen Änderungen und Erweiterungen sind aber auch die bestehenden Anlagenteile soweit an die aktuellen Sicherheitsvorschriften anzupassen, als dies für die einwandfreie Funktion der elektrischen Schutzmaßnahmen erforderlich ist (§ 6 Abs. 1 ETG).

Seit dem 13.7.2010 gilt eine neue Bestimmung, die ausdrücklich vorschreibt, dass bei der Vermietung einer Hauptmietwohnung der vorschriftsmäßige und sichere Zustand der Elektro­installation zu gewährleisten ist:

Elektrotechnikverordnung (ETV) 2002/A2 idF BGBl. II Nr. 223/2010:

§ 7a. Bei Vermietung einer Wohnung gemäß § 2 Abs. 1 MRG, BGBl. Nr. 520/1981 igF, ist sicherzustellen, dass die elektrische Anlage der Wohnung den Bestimmungen des ETG 1992 entspricht; bei Anlagen, die über keinen Zusatzschutz gemäß ÖVE/ÖNORM E 8001-1:2000-03-01, in der Fassung der Änderungen ÖVE/ÖNORM E 8001-1/A1:2002-04-01, ÖVE/ÖNORM E 8001-1/A2:2003-11-01, ÖVE/ÖNORM E 8001-1/A3:2007-10-01 und ÖVE/ÖNORM E 8001-1/A4: 2009-04-01, verfügen, ist, unbeschadet des vorhandenen Anlagenzustandes, der Schutz von Personen in der elektrischen Anlage durch den Einbau mindestens eines Fehlerstrom-Schutzschalters mit einem Nennfehlerstrom von nicht mehr als 30 mA, unmittelbar vor den in der Wohnung befindlichen Leitungsschutzeinrichtungen, sicherzustellen. Liegt hierüber keine geeignete Dokumentation vor, so kann der/die MieterIn der Wohnung nicht davon ausgehen, dass die elektrische Anlage diesen Anforderungen entspricht.

Anforderungen an die Wohnungselektrik seit dem 13.7.2010

VermieterInnen haben nun sicherzustellen, dass die elektrische Wohnungsanlage zum Zeitpunkt der Vermietung folgende Anforderungen erfüllt:

• mangelfreier Zustand
  entsprechend den Sicherheitsvorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung und von wesentlichen Anlagenänderungen (s.o. Punkt 1, 2. Absatz),
  
  
• und ein entsprechender Zusatzschutz
  Absicherung aller Steckdosenstromkreise mit einem Nennstrom bis 16 A über einen oder mehrere 30 mA–Fehlerstromschutzschalter („FI-Schalter“).
  Nachrüstungspflicht bei fehlendem Zusatzschutz
  Fehlt ein Zusatzschutz, dann muss die Anlage mit zumindest einem wirksamen 30 mA - FI-Schalter unmittelbar vor den Wohnungssicherungen nachgerüstet sein. Der Bestandschutz für Altanlagen bleibt trotzdem bestehen, weil diese notwendige Nachrüstung nicht als wesentliche Änderung gilt (s.o. Punkt 1, 2. Absatz).

Geltungsbereich

Für das Zutreffen der erhöhten Sicherheitserfordernisse müssen sämtliche der folgenden Voraussetzungen vorliegen:

• Wohnung:
  Das Mietobjekt muss eine Wohnung sein. Geschäfte, Werkstätten, Lager, Hobbyräume oder Objekte, die erst zur Schaffung einer Wohnung vermietet werden (z.B. Rohdachboden), fallen nicht darunter.
  
  
• Hauptmiete:
  Der Verweis auf § 2 Abs. 1 MRG beschränkt den Anwendungsbereich auf Hauptmieten.
  (Eine weitere Eingrenzung nur auf Mietobjekte im Vollanwendungsbereich des MRG lässt sich daraus aber nicht ableiten. Genossenschaftswohnungen fallen ausdrücklich darunter (§ 20 Abs 1 Z.1 lit.b WGG). Der § 2 Abs. 1 MRG gilt als mietrechtliche Grundsatznorm jedenfalls auch im Teilanwendungsbereich des MRG. )
  Hauptmiete liegt vor, wenn als VermieterIn eine der folgenden Personen aufscheint:
  - EigentümerIn oder Fruchtgenussberechtigte/r der Liegenschaft,
  - WohnungseigentümerIn oder WohnungseigentumsbewerberIn der Mietwohnung,
  - MieterIn oder PächterIn des ganzen Hauses.
  Dies trifft auch auf eine „Umgehungsuntermiete“ zu, die zur Anerkennung als Hauptmiete führt (§ 2 Abs. 3 MRG). Eine „echte“ Untermiete hingegen löst keine erhöhten Sicherheits­anforderungen aus.
  
  
• Neuvermietung ab dem 13.7.2010:
  Unter Vermietung ist der Neuabschluss eines Mietvertrages zu verstehen. Kein Neuabschluss eines Mietvertrags und damit keine erhöhten Sicherheitserfordernisse liegen vor bei:
  - Verlängerung eines befristeten Mietvertrags ohne wesentliche Vertragsänderungen,
  - vertragliche oder gesetzliche Abtretung der Mietrechte (zB. Weitergaberecht, § 12 MRG),
  - Mieterwechsel durch Eintritt ins Mietverhältnis im Erbschaftsweg oder nach § 14 MRG,
  - Wechsel der Vermieter

Prüfumfang

Zur Erfüllung dieser neuen Sicherstellungsverpflichtung bei der Vermietung muss die gesamte elektrische Anlage entsprechend den einschlägigen technischen Richtlinien durch Besichtigen, Erproben und Messen überprüft werden. Die Zeitpunkte der Errichtung der Anlage und von wesentlichen Änderungen sind dem Prüforgan entweder nachzuweisen oder glaubhaft zu machen. Können diese Zeitpunkte nicht ermittelt werden, sind die aktuellen Sicherheitsvorschriften anzuwenden.

Dokumentation

Über die Erfüllung dieser Sicherstellungspflicht haben VermieterInnen eine „geeignete Dokumentation“ vorzulegen. Diese ist von befugten ElektrotechnikerInnen schriftlich zu erstellen und dem/der MieterIn zu übergeben. Üblicherweise wird sie als Prüfbefund eines/einer zugelassenen ProfessionistIn vorliegen. Ein Schreiben des/der Vermieters/in, dass die Anlage den Anforderungen gem. § 7a ETV entspricht, genügt daher nicht!

Der Nachweis des ordnungsgemäßen und sicheren Zustandes der elektrischen Wohnungsanlage für die MieterInnen ist ein wesentlicher Bestandteil der Neuerung. Fehlt die Dokumentation, können die MieterInnen nicht davon ausgehen, dass die Elektroanlage den gesetzlichen Sicherheitsanforderungen entspricht. Sicherheitsmängel an der Elektroanlage können sowohl verwaltungsbehördliche und auch privatrechtliche Konsequenzen haben.  

Die für Wien zuständige Elektrotechnikbehörde ist die

Magistratsabteilung 36, Dezernat B
Dresdner Straße 73-75, Stiege 2, 3. Stock
1200 Wien
T: (+43 1)4000/36210
F: (+43 1) 4000/99/36210

Journaldienst für sicherheitstechnische Fragen
T: (+43 1)4000/36010

Elektrische Anlagen – egal ob Haus- oder Wohnungsanlagen – werden in Wien von der MA 36 als Elektrotechnikbehörde überprüft, wenn eine nachvollziehbare Verständigung (Anzeige) zu Sicherheitsmängeln vorliegt. Die amtliche Überprüfung erfolgt kostenlos!

Die Verständigung kann auch durch betroffene MieterInnen erfolgen.
Infos und Muster finden Sie hier.

Instandsetzungsauftrag

Ergibt die amtliche Überprüfung Sicherheitsmängel an einer elektrischen Anlage, wird dem/der AnlagenbetreiberIn die Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes innerhalb einer angemessenen Frist mittels Bescheid vorgeschrieben. Bei Gefahr im Verzug können Sofortmaßnahmen verfügt werden.

Als AnlagenbetreiberInnen gelten primär die EigentümerInnen (meist auch als VermieterInnen) und erst in zweiter Linie die AnlageninhaberInnen, also die MieterInnen (§ 9 Abs.3 ETG).  Im zeitlichen Nahebereich zur Vermietung einer Wohnung werden dies also im Regelfall die EigentümerInnen oder die VermieterInnen sein. Im Regelfall richtet sich also der Bescheid an die EigentümerInnen.

Geldstrafen

Verstöße gegen das Elektrotechnikgesetz und die Elektrotechnikverordnung sind auch mit Geldstrafen bedroht (§ 17 ETG). 

• Elektrotechnikgesetz
• Erläuterungen privatrechtlicher Aspekte